【江戸川区】訳アリ物件でも売却成功!知っておきたい最新の法改正とメリット
不動産のプロが物件の売却を完全サポート!
株式会社リビングストア

訳アリ物件の売却に関する最新の法律改正のポイント

1. 再建築不可能物件の売却が容易になる可能性

再建築不可物件は従来、建物の新築や大幅な改修ができないため、売却が難しいされていました。

同様に、隣との悩みや道路幅の拡張工事により、再可能となる物件も出てきました。

このような情報を正しく把握し、条件を整えることで、再建築不可能な物件でも高値で売却できる可能性がございます。

 

 

ポイント:専門業者に依頼することで、自治体の緩和条件や再建築の可能性を詳しく調査してもらうため、売却成功のチャンスがございます。

 

 

 

 

2. 心理的瑕疵物件の告知義務の明確化

心理的瑕疵物件(一時事故物件)に関しては、2021年に告知義務が明確化されました。

同様に、死亡案件や事故が起きた物件告知に関する範囲や期間が具体的に規定されています。

売主が「どこまで説明すべきかわからない」という不安が軽減され、適切に情報を開示すればトラブルを避けられました。

 

 

ポイント:不動産会社に相談すれば、義務を正確に遂行しつつ、買い手が納得できる提案を行うことが可能です。心理的瑕疵物件専門の知識を持つ業者を活用するのが効果的です。

 

 

 

 

3. 不動産取引の透明化を進める法律の施行

2023年施行の「改正宅地建物取引法」により、不動産取引の透明性が向上しています。

特に、契約書や重要事項説明書における情報開示の義務が強化され、訳アリ物件に関する不安が軽減されるようになっています。

この法律は、手に買い安心感を考えるだけでなく、販売主にとっても信頼を得やすい重要な要素です。

 

 

ポイント:最新の取引ルールに精通した不動産会社を選ぶことで、法律を味方につけた売却活動が可能になります。

 

 

 

 

4.空き家問題への対応策が充実

訳アリ物件の中でも特に増加している空き家に関しては、国や自治体が多くの支援策を打ち出しています。

これにより、コストを抑えながら売却準備を進めることが可能です。

 

 

ポイント:空き家の管理や売却を専門に扱う業者に相談することで、補助金の活用や臨時の適用をスムーズに進めることができます。

 

 

 

 

5. 売却活動を始める前に専門家の力を借りよう

法律の改正により売却しやすくなったとはいえ、訳アリ物件の売却には専門知識と経験が必要です。

適切な戦略を立てることで、物件の価値を最大限に引き出し、買い手に選ばれる物件としてアピー​​ルできます。

 

 

結論:訳アリ物件の売却成功には、最新の法律を正しく理解し、専門家のサポートを受けることが重要です。

当社では、江戸川区を中心に多数の訳アリ物件売却を進めた実績があります物件の状況を把握し、最適な売却プランをご提案します。

まずはお気軽にご相談ください!

訳アリ物件を売却する際に活用できる支援制度やサービス

訳アリ物件の売却は難しいというイメージを持つ方も多いかもしれません。

しかし、テレビでは国や自治体、さらには民間企業が提供するさまざまな支援制度やサービスが充実しています。

そこで、売却の手続きの手間を大きく下げることが可能です。

ここでは、具体的な制度やサービスとその活用方法を解説します。

 

 

 

 

1.自治体の空き家バンク制度

「空き家バンク」とは、自治体が運営する空き家の売却・賃貸情報を登録・公開する仕組みです。

この制度では、訳アリ物件のニーズや、地域に住みたいと購入希望者に直接アプローチできるため、思わぬ需要が見受けられます。

 

なお、江戸川区では独自の空き家バンクに加え、空き家活用の相談窓口も設置されています。

特定の条件を満たすと補助金が受けられる場合もあり、売却だけでなく物件の管理やリフォーム費用を抑えるされるのも魅力です。

 

 

活用のポイント:空き家バンクへの登録は手続きが必要ですが、不動産業者に依頼することでスムーズに進められます。

地域密着型の業者は、購入希望者との橋渡しも行ってくれる為心強いパートナーとなります。

 

 

 

 

2.国が提供する「特定空き家」の対策補助金

老朽化が進むだや管理が難しい物件は、「特定空き家」に指定されると追加の税負担が生じるリスクがあります。

そのため、費用や改修費用を補助する制度が設けられています。

 

特に2023年の改正「空き家対策特別措置法」では、解体後の土地売却を促進するための支援が強化されています。

この補助金を活用すれば、売却可能な状態に整備するための負担を大幅に軽減できます。

 

 

活用のポイント:補助金の申請には、物件の状態確認や行政への書類が必要です。

これらの手続きも不動産会社に代行してもらうので手間を省けます。

 

 

 

 

3.民間企業の買取サービスを活用

これらの企業は、再建築不可や心理的瑕疵物件の買い取りを積極的に行っており、スピーディーな売却が可能です。

市場価格よりは多少安くなることが多いですが、早期売却を希望する方にとっては大きなメリットがあります。

 

従来、共有名義や未登記の物件など、通常の取引では避けられがちな物件でも買い取る見識を持つ業者が多く、相談する価値があります。

 

 

活用のポイント:買取価格を適正に評価してもらうため、地元をターゲットに営業している業者に査定を依頼するのがおすすめです。

不動産会社丁寧な査定結果を比較すれば、最適な売却先を選びます。

 

 

 

 

4.専門家による相続・共有方式問題の解決サポート

相続問題や共有名義の物件は、訳あり物件の中でも特に売却が難しいとされています。

ただし、司法書士や弁護士といった専門家が問題解決サポートを提供することで、売却可能な状態にすることができます。

 

しかし、共有者の間で解決が得られない場合でも、第三者を介入させた調停や法律的なアプローチで解決への道筋をつけることが可能です。

 

 

活用のポイント:不動産業者が司法書士や弁護士と提携している場合、売却までの手続きがワンストップで進められるため、負担が軽減されます。

当社では、提携している弁護士、税理士、司法書士をそろえており、小さな相談から大きな法律関係の取引まで徹底サポートさせて頂きます!

 

 

 

 

5.不動産業者による「無料査定」サービス

訳アリ物件を売却する際は、まず適正な価格を知ることが重要です。

最近では、不動産業者が提供する「無料査定」サービスを利用すれば、物件の状態や市場での価値を客観的にこのサービスを利用することで、無理のない売却計画を立てることができます。

 

また、査定物件のポテンシャルや売却のための引き受けることができることで、自分ではなかなかアドバイスなかった価値を出すきっかけにもなります。

 

 

活用のポイント:訳アリ物件の売却経験が豊富な業者を選ぶことが成功の鍵です。

当社では、常時無料相談査定の受付をさせていただいてます。

アフターフォローや提案内容を吟味し、お客様の最適なパートナーとしてお役に立てる自信があります。

まずは、1度ご相談くださいませ。

訳アリ物件を高く売るためのポイントと準備

訳アリ物件でも、「高値で売却したい」という希望を叶えるためには、準備や戦略が必要です。

物件の特性を見極め、プロの力を借りながら正しく進むことで、売却成功の道が開けます。

ここでは、売却を成功させるために重要なポイントをさらに詳しく解説します。

どのポイントでも当社のサポートをご活用いただければ、安心して売却活動を進めることができます。

 

 

 

1. プロによる物件の詳細な価値評価

訳アリ物件の売却成功の秘訣は、その物件の価値を正しく認識することです。

通常の不動産取引とは異なり、訳アリ物件には、再不可能な建築や心理的瑕疵など、特殊な事情がありますが、それを正しく評価することで、買い手にアピールする要素を明確にできます。

 

 

物件の強みを掘り起こすポイント
例えば、再建築不可物件は「再建築できないから価値が低い」とよく考えますが、実際には土地の立地や近隣の利便性によっては、投資家や事業用物件を探してる人のニーズに刺さります。

 

また、心理的な瑕疵物でも、リフォームや用途の変更を提案することで、新しい価値を生み出すことができます。

 

再建築不可物件の例】

・商業地に位置し、貸し駐車場として高い収益が期待できる。

・周辺に公共施設が多く、事務所店舗として活用可能。

 

 

【心理的瑕疵物件の例】

・改修後にシェアハウスや民泊として活用されるケース。

・周辺の相場よりも安価で購入希望者が集まりやすい。

 

当社の強み:当社は、訳アリ物件の価値を見出すノウハウを豊富に持っています。

物件の詳細を聞き、売主様と一緒にその物件にしかない「売り」のポイントを明確にしていきます。

 

 

 

2. 見た目を整えるリフォームやクリーニングの活用

物件の第一印象は購入希望者にとって非常に重要です。

そのため、簡単なリフォームや清掃を行うだけでも、売却成功率を大幅に上げることができます。

 

 

効果的なリフォームの具体例

・外観の改善
外壁や庭の手入れをすることで、物件の印象が新しくされます。

特に、老朽化が進んでいる物件では、外観の整備が買い手にとって安心感を大きく高めます。

 

・室内の明るさを確保する
フローリングや壁紙を張り替えたり、照明を新しくすることで、清潔感と明るさが際立ちます。

 

・設備の点検と修繕
キッチンやトイレ、浴室など水回りを簡単に修繕するだけで、居住性が大幅に向上します。

 

 

 

3. 適切な市場価格設定と売却計画の策定

訳アリ物件の価格設定は、一般の物件以上に重要です。

高すぎれば買い手が現れず、低すぎれば売り主が損をします。

そのため、市場価格を正確に把握した上で、競争力のある価格を設定する必要があります。

 

 

価格設定のための具体的なプロセス

・市場調査の実施
周辺エリアでの同種物件の売買事例を調べ、価格の相場を把握します。

 

・物件の個性を反映
物件の特性やポテンシャルに基づき、相場より上乗せできる要素を考慮します。

 

・購入目標に合わせた価格調整
購入者層の予算感に合わせて、魅力的な価格帯を設定します。

 

 

 

4. 買い手を引き寄せる効果的な広告・販売戦略

物件の魅力を最大限にアピールし、購入希望者を引くためには、効果的な広告と販売戦略が肝心です。

どう訴えかけるかが成功のカギとなります。

 

 

目標層別の戦略

投資家向け:将来的な収益性をアピールする資料作成。

 

地域住民向け:地域密着型の広告を活用し、物件の互換性を強調。

 

広告の具体例

オンライン広告:大手不動産サイトやSNSでの物件紹介。

 

動画プロモーション:物件の内外観や周辺環境を動画で紹介し、購入検討を高めます。

 

当社の強み:当社は堅実な購入者ネットワークを考慮し、最適な概念層にアプローチします。オンライン・オフラインを組み合わせた柔軟な販売戦略で、早期売却を実現します。

訳アリ物件の売却による手数料や費用の注意点

1.売却時にかかる主な税金

不動産の売却には、いくつかの税金が発生します。

訳アリ物件の場合でも通常の不動産取引と同様に、これらの税金を正しく計算することが必要です。

 

 

・譲渡所得
不動産の売却益に対して課せられる税金です。

売却価格から取得費(購入時価格や登記費用など)と譲渡費用(仲介手数料など)を差し引いた金額が金銭対象となります。

 

長期譲渡(すべての期間が5年以上):比較的が低く、節税効果が大きい。

 

短期譲渡(すべての期間が5年未満):有利が高く、利益が大きいほど税負担も増加。

 

 

・住民税
売却益に応じて若干される住民税は、譲渡所得税と合わせて計算されます。

 

 

・消費税
物件には多少なりませんが、売却にかかる仲介手数料やリフォーム費用には消費税がかかります。

 

 

当社のサポート:当社では、売却後の税金計算をサポートし、節税可能な方法についてもアドバイスいたします。

特に、複雑なケースでも提携税理士と連携して適切な対応を行います。

 

 

 

2. 減価償却費と取得費の計算に注意

不動産の売却益を計算する際、取得費の計算が重要です。

建物部分は減価償却費を合理的に計算されるため、築年数が長い場合は取得費がほとんど残らないケースもあります。

 

 

・減価償却費の計算例

20年前に購入した物件で、建物の取得費が1,000万円の場合、築年数や償還率に応じて大部分が減額されます。

 

減価償却後の建物価値が低いため、金銭対象となる売却益が増える場合がある。

 

 

・土地部分の評価
土地は減価償却の対象ではないため、取得費の一部としてそのまま埋立可能です。

 

 

 

3. 売却時に発生する諸費用

訳アリ物件を売却する際には、税金以外にもさまざまな費用が発生します。

 

・仲介手数料
不動産会社に依頼する場合、売却価格の3%+6万円(税抜き)が上限となるケースが多いです。

 

例: 売却価格が1,000万円の場合 →仲介手数料は約36万円(税抜き)。

 

 

・登記費用
売却時にはすべての権利移転登記や当権抹消登記が必要です。

これらの手続きには、司法書士への報酬や登録免許税がかかります。

 

 

・解体費用や管理費用
空き家や老朽化した建物を売却する場合、解体費用が必要になる場合があります。

また、売却するまでの間発生する管理費用も必要です。

 

 

 

4. 節税対策と控除の活用

売却時にかかる税金を減らすためには、節税対策や控除制度を活用することが重要です。

特に訳アリ物件では、特定の条件を満たすことで大幅な節税が可能な場合があります。

 

 

・3000万円特別免除
自宅として使用していた場合、売却益から3,000万円までを非課税とする特例が適用される場合があります。

 

 

・買い替え特例
売却後に新たに不動産を購入する場合、手数料を短縮することができる特例です。

 

 

・空き家特例
相続した空き家を売却する場合、特定の条件を満たせば譲渡結果の特別控除が適用されます。

 

 

 

5. 訳アリ物件特有の注意点

心理的瑕疵や共有名義物件などでは、法律や税金に関する問題が絡むことが多いため、専門的な知識が必要です。

 

 

・心理的瑕疵物件の場合
売却時に告知義務があることでトラブルを避けることができます。

また、告知内容によっては手の評価を高めるケースもあります。

 

 

・共有名義物件の場合
共有者全員の同意が必要であり、場合によっては調停や法の手続きが必要になることもあります。

成約事例

相談のきっかけ

江戸川区在住のAさん(60代女性)は、親から相続した築50年以上の一軒家を所有していました。

物件は再建築不可能で、老朽化が進んでおり、自分では手に負えない「誰も買ってくれませんか」と半ば諦めていましたが、固定資産税の負担が大きく、何とか売却したいと考えて相談に来てくださいました。

 

 

物件の課題

物件は以下のような状況でした:

再建築不可:接道義務を履行せず、新たな建物を建てることができない状態。

老朽化:外壁や屋根に目立つ劣化があり、内装も手入れが必要な状態。

立地:立地から徒歩20分とアクセスは一時良好ではないが、静かな住宅街に位置。

 

Aさんは「こんな物件が売れるのか」と不安を口にされてましたが、当社ではその物件に隠された可能性をすぐに思いました。

 

 

 

 

解決策と当社のサポート

・物件のポテンシャルを掘り起こす
再建築不可物件は確かに住宅需要には目を向けませんが、その代わりに投資家や事業者にとっては魅力的な価格帯で提供できる点が強みです。

 

再建築不可物件をアピールする戦略販売を立てました:

立地の魅力: 静かな環境は事務所やアトリエとして適しており、特定の目標に訴えられる。

価格設定:近隣の相場を参考にしつつ、投資用物件として競争力のある価格を設定。

用途の提案:駐車場や倉庫としての活用可能性をアピール。

 

 

・販売前の改善提案
大規模なリフォームはコストがかかるため、必要最低限​​の清掃と外観の暫定補修を提案しました。

外壁の一部を補修し、物件の印象を改善。不用品を撤去し、内覧時に物件の広さが伝わるよう準備を行いました。

 

 

・目標層を絞った広告戦略
投資家や事業者をターゲットに、オンライン広告やSNSを活用。

さらに、地域の不動産業者とも連携し、投資に向けた物件を探している顧客に直接アプローチしました。

 

 

 

 

成約までのプロセス

広告掲載から2週間後、ある地元の企業オーナーが物件に興味を示しました。

このオーナーは兼倉庫事務所として使える物件を探しており、静かな環境と価格帯がちょうど希望にマッチしました。


内覧の際、物件の広さや用途の自由度を詳しく説明したところ、その場で購入を前向きに検討いたしましたらご回答をいただきました。

 

結果、Aさんは相場より15%高い価格でその後物件を売却することができ、大変満足されてました。

 

 

 

 

Aさんの声

「本当に売れるとは思っていませんでした。 固定資産税の負担もあり、ずっと悩んでいたので、相談して本当によかったです。

特に、物件の魅力を見つけて結局な提案をしていただけたことに感謝しています。

次に何かあれば、またお願いしたいと思います。」

 

 

 

 

成功の鍵はプロの目と正しい戦略

この事例が示すように、訳アリ物件でもよくな評価と戦略を立てることで、満足の売却が可能です。

当社では、物件の特性に応じた売却プランを個別にご提案します。 「ない」と思われている物件ほど、ぜひ一度ご相談ください。

きっと新しい可能性が見つかるはずです!

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大きい買い物だからこそ、不安要素がたくさんあることだと思います。

一生に一度になるかもしれない問題、私たちにお悩み0になるまでお付き合いさせてください。

数々の事例をこなしてきた少人数精鋭だからお客様に寄り添うことができる。リビングストアはそんな会社です。

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概要

会社名 株式会社リビングストア
住所 〒105-0004
東京都港区新橋6丁目5-4-710
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電話番号 03-6206-8503
営業時間 9時~18時
定休日 水曜日
最寄り駅 JR 新橋駅 徒歩9分
都営三田線 御成門駅 徒歩5分
代表者(ふりがな) 代表取締役 吉野泰芽(よしのたいが)
設立年月日 平成30年11月
事業内容(取扱サービス) 不動産仲介、不動産買取、収益不動産管理
取引銀行 三菱UFJ銀行、三井住友銀行、りそな銀行
所属団体 公益社団法人 不動産保証協会
関連サイト https://livingstore.jp/

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