【江戸川区】ローンが残っていても大丈夫!住宅ローン付き物件を上手に売る方法
ローンがあると売れない...そんなことはありません!
株式会社リビングストア

住宅ローンが残っていても物件を売却できる理由

1. 住宅ローンが残っている物件でも売却が可能な理由

ローンが残っている物件は売却できないのでは?」と不安に思う方は少なくありません。

しかし、実際にはローン残債があっても物件を売却することは可能です。

その理由は、物件を売却した際の「売却代金」を使って住宅ローンを完済することができるからです。

 

具体的には、以下のような仕組みです:

物件を売却 → 売却代金でローン残債を完済 → 抵当権を抹消 → 新しい所有者に引き渡し

 

住宅ローンが組まれている物件には、通常「抵当権」という権利が設定されています。

抵当権とは、万が一ローン返済が滞った場合に金融機関が物件を差し押さえる権利です。

しかし、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消すれば、物件の売却が可能になります。

 

「売却価格 ≧ ローン残債」の場合は特に問題なく手続きが進みます。

一方、「売却価格 < ローン残債」の場合でも、いくつかの対策を取ることで売却が可能になるケースが多いです。

後述する「任意売却」や金融機関との交渉がカギとなります。

 

 

 

2. 売却額がローン残高を上回る場合(オーバーローンではないケース)

住宅ローンの残債よりも売却価格が高い場合、売却代金をそのままローン返済に充てることができます。

これを「アンダーローン」と呼びます。

この場合の流れは比較的シンプルです。

 

① 買い手が見つかり、売却契約を締結する

② 売却代金が振り込まれた後、金融機関へ一括返済する

③ 抵当権を抹消し、買い手に所有権を移転する

 

このケースでは、売却後に残った資金を次の住み替えや新たな生活資金として使うことも可能です。

市場価格が上昇傾向にある地域(例えば江戸川区の一部)では、アンダーローンになるケースが比較的多く見られます。

 

 

 

 

3. 売却額がローン残高を下回る場合(オーバーローンのケース)

一方、住宅ローンの残高が売却価格を上回る場合(オーバーローン)でも、物件を売却することは不可能ではありません。

主な方法として「自己資金の補填」か「任意売却」が挙げられます。

 

・自己資金の補填

例えば、住宅ローンの残債が2,000万円で、物件が1,800万円で売れた場合、差額の200万円を自己資金から補填して完済します。

手持ち資金に余裕があればこの方法が最もシンプルです。

 

・任意売却

自己資金で不足分を補えない場合は「任意売却」という方法が選択肢に入ります。

任意売却は、金融機関の同意を得て、ローン残債を抱えたまま物件を売却する方法です。

競売よりも高値で売却できる可能性が高く、経済的なダメージを最小限に抑えることができます。

任意売却についての詳しい内容や手続きは次回の記事テーマで触れますが、重要なのは「早めに金融機関と相談すること」です。

 

 

 

 

4. 抵当権抹消手続きとその重要性

物件を売却する際、住宅ローンが残っている場合には「抵当権の抹消手続き」が必須です。

この手続きを怠ると、物件の所有権が次の買い手に移せなくなります。

 

抵当権抹消の主な流れ

 

①金融機関から「抵当権抹消書類」を受け取る

②司法書士に依頼して法務局で登記手続きを行う

③登記完了後、買い手へ所有権が移転される

 

この手続きは専門知識が必要になるため、通常は司法書士や不動産会社に依頼することが一般的です。

不動産売却の際は、手続きに抜け漏れがないように専門家と協力することが大切です。

 

 

 

 

5. 江戸川区の市場状況を踏まえた売却のポイント

江戸川区はファミリー層に人気があり、手頃な価格の物件が多いエリアです。

市場価格が安定していることから、住宅ローン付きの物件でも買い手が見つかりやすい傾向にあります。

 

・市場の動向を把握し、適切な価格設定を行う

・信頼できる不動産会社と連携して売却戦略を立てる

江戸川区の地域特性を理解し、タイミングを見計らって売却すれば、ローン残債をクリアしつつ、スムーズに売却を進めることが可能です。

売却に必要な書類と手続きの流れ

1. 住宅ローン付き物件売却の全体の流れ

住宅ローンが残っている物件を売却するには、通常の不動産売却に加えて「住宅ローン完済の手続き」が必要になります。

ここでは、売却活動からローン完済、所有権移転までの全体の流れを簡単にまとめます。

 

①不動産会社に査定依頼・媒介契約を結ぶ

②売却活動を開始し、買い手を見つける

③売買契約を締結する

④金融機関へローン完済の手続き依頼を行う

⑤物件の引き渡しと抵当権抹消手続きを進める

 

この流れに沿って進めれば、ローン残債がある物件でもスムーズに売却を完了することができます。

 

 

 

2. 売却に必要な書類一覧と準備のポイント

住宅ローン付き物件の売却では、通常の売却時に必要な書類に加えて、金融機関との手続きに関連する書類も必要です。

以下は主な必要書類です。

 

必須書類

・登記簿謄本(登記事項証明書)

不動産の権利関係や抵当権が記載されている書類です。

法務局で取得可能です。

住宅ローンがある場合、抵当権が設定されていることが記載されています。

 

・固定資産税納税通知書

物件の固定資産税評価額や納税状況を示す書類です。

売却時に税金の清算で必要となります。

 

・住宅ローンの返済予定表(残高証明書)

現在のローン残債額や返済状況を示す書類です。

金融機関から取り寄せます。

返済額を確認し、売却価格と比較するために必須です。

 

・本人確認書類(運転免許証、マイナンバーカードなど)

売却手続きには本人確認が必須です。

 

・売買契約書(購入時のもの)

物件購入時の契約書があれば、過去の取引条件を確認する際に役立ちます。

 

・物件の間取り図・建築確認済証(任意)

買い手に物件の詳細を伝える資料として有効です。

 

・金融機関への書類

抵当権抹消に関する書類(金融機関から発行)

 

・一括返済の手続き書類

 

これらの書類は、売却活動を開始する前に早めに準備しておくことで手続きがスムーズになります。

不動産会社や金融機関と連携しながら、必要書類を確実に揃えましょう。

 

 

 

3. 金融機関への「住宅ローン完済手続き」の流れ

住宅ローンを完済しない限り、物件の「抵当権」を抹消することはできません。

そこで、売却代金を使ってローンを完済し、抵当権を抹消する手続きを行います。

 

具体的な手順

ローン残債の確認

金融機関から残高証明書を取得し、売却価格で完済できるか確認します。

 

②一括返済の申し込み

売却契約が成立したタイミングで、金融機関へ「一括返済手続き」の申請を行います。

 

③抵当権抹消の準備

金融機関から「抵当権抹消書類」を受け取ります。

司法書士に依頼して法務局で抹消登記を行います。

 

④売却代金でローンを完済

売却代金が買主から振り込まれたタイミングでローンを完済し、抵当権抹消手続きを完了させます。

この手続きは買主への引き渡し日までに必ず完了させる必要があるため、金融機関とのスケジュール調整が重要です。

 

 

 

4. 売却手続きで注意すべきポイント

住宅ローンが残っている物件を売却する際、次のポイントに注意が必要です。

 

・売却価格とローン残債の確認

売却価格がローン残債を下回る場合は、自己資金の用意や任意売却の検討が必要です。

 

・金融機関との交渉は早めに行う

一括返済や抵当権抹消の手続きは時間がかかることがあるため、早めに金融機関へ相談しましょう。

 

・不動産会社選びの重要性

信頼できる不動産会社に依頼することで、手続きのサポートや適切な売却価格の提案が期待できます。

 

・司法書士との連携

抵当権抹消手続きは複雑なため、専門家(司法書士)と連携して進めるのが安心です。

 

 

 

5. 江戸川区でスムーズに手続きを進めるためのポイント

江戸川区は住宅需要が高いエリアであり、売却の手続きさえ整えば比較的早く買い手が見つかる傾向にあります。

 

・地元に強い不動産会社を選ぶ

・売却スケジュールを余裕を持って組み立てる

・手続きのサポートが充実している専門家(司法書士・金融機関)と協力する

 

これらのポイントを押さえることで、売却手続きがスムーズに進み、安心して住宅ローンの残債をクリアすることができます。

ローン残債が多い場合の『任意売却』とは?

1. 任意売却とは何か?

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になり、残債が売却価格を上回る(オーバーローン)状況でも、金融機関の同意を得て物件を市場価格で売却する方法です。

 

通常、住宅ローンの返済が滞ると「競売」に進むことになりますが、任意売却は競売よりも多くのメリットがあり、経済的・心理的な負担を軽減できる手段です。

 

任意売却の基本条件

ローン返済が困難な状況であること

②金融機関の同意が得られること

③市場価格で物件が売却できる見込みがあること

 

任意売却は、金融機関と相談しながら進めるため、競売と違い自分の意思やタイミングで売却を進められる点が特徴です。

 

 

 

2. 任意売却と競売の違い

任意売却と競売は、どちらもローンの返済が難しい状況で行われる方法ですが、その内容と結果には大きな違いがあります。

 

項目 任意売却 競売
売却価格 市場価格に近い価格で売却可能 市場価格の5~7割程度が一般的
売却活動 自分で売却活動ができる 強制的に売却される
プライバシー 通常の売却と同じで目立たない 裁判所の公告で周囲に知られる
手続きの柔軟性 金融機関と相談しながら進められる 自分の意思は反映されない
残債の交渉 金融機関と残債の返済計画を相談可能 一括返済が求められることが多い

 

任意売却は競売よりも「高く売れる可能性がある」だけでなく、「周囲に知られずに進められる」という点で、精神的な負担も少なくなります。

 

 

 

3. 任意売却のメリットとデメリット

 

任意売却のメリット

・市場価格に近い金額で売却できる

競売では安値で売却されてしまうケースが多いですが、任意売却なら市場価格に近い価格で売れる可能性が高まります。

 

・残債の返済計画を立てやすい

売却後に残るローン残債について、金融機関と交渉し、無理のない返済計画を立てることができます。

 

・売却のタイミングや手続きを柔軟に進められる

売却活動を通常の不動産取引と同じように進められるため、自分のタイミングで手続きを進めることができます。

 

・プライバシーが守られる

競売の場合、裁判所の公告によって物件が売りに出されるため、周囲に知られてしまうリスクがありますが、任意売却なら通常の売却と同じように進められるため安心です。

 

任意売却のデメリット

・金融機関の同意が必要

任意売却を進めるには、金融機関(債権者)の同意を得る必要があります。

交渉が難航することもあるため、専門家のサポートが欠かせません。

 

・残債が残る可能性がある

任意売却後も、売却価格がローン残高を下回れば残債が残ることになります。

返済計画の見直しや交渉が必要です。

 

・信用情報(ブラックリスト)に影響する

住宅ローンの滞納が続いている場合、信用情報機関に登録される(いわゆるブラックリスト)可能性があります。

今後のローンやクレジット契約に影響することがあります。

 

 

 

4. 任意売却の具体的な手続きの流れ

任意売却の手続きは、専門の不動産会社や弁護士と連携して進めることが一般的です。

以下の手順で進めます。

 

①金融機関に相談する

住宅ローンの返済が困難であることを金融機関に伝え、任意売却の同意を得ます。

 

②不動産会社に査定を依頼する

任意売却に強い不動産会社を選び、物件の査定を依頼します。

 

③金融機関と売却価格を交渉する

売却価格について金融機関と協議し、合意を得ます。

 

④売却活動を開始する

通常の不動産取引と同様に、買主を探し、売却活動を進めます。

 

⑤売買契約・引き渡し

売却が決まったら契約を締結し、売却代金を使ってローンを精算します。

 

⑥残債の返済計画を立てる

売却後に残った債務について、金融機関と返済計画を立て、合意します。

物件を高く売るためのコツとポイント

1. 高く売るための第一歩:適正な価格設定

住宅ローンが残っている物件を高く売るためには、最初の「価格設定」が非常に重要です。

売却価格が適正でないと、いくら魅力的な物件でも買い手がつかないこともあります。

 

適正価格を決めるためのステップ

①複数の不動産会社に査定依頼をする

査定は不動産会社によって異なる場合がございますので、少なくとも3社に依頼し、比較しましょう。

 

②周辺の類似物件と比較する

江戸川区ではファミリー層向けの3LDKや4LDKが人気です。

近隣の似た間取りや築年数の物件がどれくらいの価格で売り予想を調べ、競争力のある価格を設定しましょう。

 

③強気すぎない価格設定からスタートする

高値で売り出したい気持ちはご理解いただけますが、最初から強気すぎる価格に設定すると内覧入らない可能性があります。

最初はやや強気の価格で売り出し、市場の反応を見ながら柔軟に価格を調整する戦略が効果的です。

 

適正価格を設定することで、買い手ににとって魅力的な条件となり、結果的に高値での売却につながりやすくなります。

 

 

 

2. 見栄えを良くする工夫:ホームステージングとリフォーム

物件の第一印象は購入希望者に大きな影響を与えます。

 

ホームステージングのポイント

・部屋の整理整頓と掃除

不要な家具や物を片付け、広々とした空間を演出します。

特にリビングやキッチン、収納スペースは重要なチェックポイントです。

ハウスクリーニング業者に依頼して、普段掃除が行かない場所(窓サッシ、換気扇など)もきれいにしましょう。

 

・リフォームで印象をアップ

大悩みなリフォームではなく、ポイントを絞って改善するのが効果的です。

 

壁紙の張り替え:汚れや黄ばみをなくし、清潔感を出す

水回りの修繕:キッチンや浴室は購入希望者が重視するポイントですので、きれいに整えます

床の補修:フローリングの傷やヘコミは目立ちやすいため、早めに補修しましょう

 

・インテリアと照明の工夫

明るい照明やナチュラルなインテリアを取り入れ、部屋全体に清潔感と温かみを考慮して購入希望者に好印象を与えます。

 

物を「商品」として考え、買い手に魅力的に見えるよう工夫することで、売却価格のアップにつながります。

 

 

 

3.売却タイミングを見極める:市場とシーズンを意識

物件を高く売るためには「売却時期」も大切で​​す。

市場のニーズが高いタイミングで売り出すことで、希望価格に近い売却が期待できます。

 

江戸川区で狙うべき売却シーズン

・1月~3月(春の引っ越しシーズン)

新年度の準備期間であり、家族それぞれや転勤者の引っ越しが必要です。

 

・9月~11月(秋の需要期)

前向き明けから秋にかけて、不動産市場が注目になります。

 

市場の動向をチェックする

江戸川区では比較的手頃な価格帯の物件が多く、需要が安定していますが、周辺の開発や立地の動向にも注意が必要です。

タイミングを見極め、必要が高まる時期に売却活動を開始することで、競争力を高めることができます。

住宅ローン付き物件売却時の注意点とよくある失敗例

1. 売却活動でよくある失敗とその対策

 

失敗例1:価格設定が市場とかけ離れている

原因:販売主が希望する価格にこだわりすぎ、市場の相場と合わない価格設定をしてしまう。

 

対策:複数の不動産会社に査定依頼を行い、客観的な市場価格を把握する。

 

江戸川区周辺の類似物件や成約事例を確認し、適正価格を設定する。

 

失敗例2:物件の見栄えを軽視して内見で印象が悪い

原因:内覧準備を怠り、生活感が強く残ったままの状態で購入者に見せてしまう。

 

対策:部屋の整理整頓:不要な家具物を処分し、広々とした空間を演出する。

 

クリーニング:プロのハウスクリーニングを依頼して、物件を清潔に見せる。

 

ホームステージ:照明やインテリアを工夫して魅力的な室内を演出する。

 

失敗例3: 売却時期を誤る

原因:不動産市場のニーズが低い時期に売却活動を始め、売却が長引いてしまう。

 

対策:シーズンを狙う:1月~3月、9月~11月など、不動産のニーズが高まる時期に売却活動を開始する。

 

市場の動向を確認:江戸川区の市場状況を把握し、ニーズが高いタイミングを見計らう。

 

失敗例4:不動産会社選びを間違える

原因:実績や地域性を考慮せず、不動産会社を選んでしまう。

対策:地域密着型の不動産会社を選ぶ。

江戸川区に強い不動産会社を選び、地域特性を考慮した売却活動を行う。

 

実績や口コミを確認:住宅ローン付き物件の売却経験が豊富な会社に依頼する。

 

 

 

 

2. 売却後に発生する「税金」と「諸費用」への注意

住宅ローン付き物件を売却する際、手続き後に発生する税金や諸費用についても注意が必要です。

 

売却時にかかる主な費用

仲介手数料:不動産会社に支払う報酬(売却価格×3%+6万円+消費税)。

 

対抗権抹消消費用:司法書士への依頼費用や登記手続き費用が発生します。

 

引っ越し費用:次の住まいへの移転費用も事前に考えておきましょう。

 

譲渡所得税への対策

売却時に利益(譲渡結果)が出た場合、譲渡結果税がかかることがあります。

 

ポイント:税金や諸費用のシミュレーションを行い、予想外費が発生しないよう準備しておきましょう。

取引事例

競売開始決定しても、競売を停止させて希望通りの売却ができました!

【年齢】40代
【ご家族】ご主人、奥様、お嬢様(7歳)
【売却背景】整骨院を経営されているお客様で、このコロナ禍による患者様の減少により住宅ローンの返済が厳しくなってしまった。クレジットカードの滞納も始まり、差押⇒競売開始決定へ。その状況で地元の不動産屋に相談に行ったが相手にしてもらえず門前払いだったようです。その後、当社にお問い合わせいただき、弁護士、税理士、司法書士を絡め、お客様に最適な解決策を提案し、無事に競売を停止し、希望通りの条件で不動産を現金化しさらに引越し資金も潤沢に手にすることができ無事解決できました。お客様の本心からの「ありがとう。本当に救われました」の言葉は当社も本当に嬉しく思います。

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10年前に離婚した元奥様の名義が一部残っている戸建売却

【年齢】50代
【ご家族】ご主人、お嬢様(17歳)
【売却背景】10年前に離婚し父子家庭のご受人より自宅の売却をしたいが、元奥様の名義(持分)が一部あるが、本人とは連絡も取れない状況での売却相談でした。そこで、当社提携の弁護士、司法書士を介して元奥様へコンタクトを取り、売却の折衝をすすめたところ、売却は承認するが手続き等でご主人とは対面したくないとのご要望。当社が間に入り、無事に双方が対面することなく高値での売却に成功しました。

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リビングストアは最後まで寄り添います

相談から売却後まで最後までサポートいたします。

大きい買い物だからこそ、不安要素がたくさんあることだと思います。

一生に一度になるかもしれない問題、私たちにお悩み0になるまでお付き合いさせてください。

数々の事例をこなしてきた少人数精鋭だからお客様に寄り添うことができる。リビングストアはそんな会社です。

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概要

会社名 株式会社リビングストア
住所 〒105-0004
東京都港区新橋6丁目5-4-710
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電話番号 03-6206-8503
営業時間 9時~18時
定休日 水曜日
最寄り駅 JR 新橋駅 徒歩9分
都営三田線 御成門駅 徒歩5分
代表者(ふりがな) 代表取締役 吉野泰芽(よしのたいが)
設立年月日 平成30年11月
事業内容(取扱サービス) 不動産仲介、不動産買取、収益不動産管理
取引銀行 三菱UFJ銀行、三井住友銀行、りそな銀行
所属団体 公益社団法人 不動産保証協会
関連サイト https://livingstore.jp/

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